Погляд з боку на новий реєстр угод з нерухомістю

Мнение СМИ, риелторов и юристов о новом реестре сделок с недвижимостью ("Негоциант")

Зачем владельцам недвижимости добавили "окно"

Как сообщал "Негоциант", в Украине создается единый Госреестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений. По мнению экспертов, процедура отчуждения недвижимого имущества отныне усложняется.

Раньше, покупая квартиру или другое недвижимое имущество, приходилось регистрировать сначала сделку (у нотариуса), потом само имущество - в БТИ. В ближайшее время возникнет еще одна контора, которая будет вести еще один реестр. Речь идет о Госреестре вещных прав на базе Госкомзема.

Но нет худа без добра. Кроме бюрократической волокиты, благодаря нововведению, наконец возникнет база данных, в которой, во всяком случае теоретически, должна быть собрана полная информация о недвижимом имуществе: не находится ли оно в аренде, не обременено ли залогом и т. п. Правда, создаваться новый реестр будет, в соответствии с законом, в течение года, а пока функции этих регистраторов возложены на БТИ.

Напомним, что на сегодня действует Временный порядок госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденный приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5. В соответствии с приказом регистрацию прав собственности осуществляет БТИ, администратором реестра является госпредприятие - Информационный центр" Минюста, а его держателем - Минюст.

Плюсы и минусы

В то же время закон, во-первых, предусматривает регистрацию других (кроме права собственности) вещных прав и их ограничений. В части ости, регистрируются: право собственности на недвижимое имущество; вещные права на чужое недвижимое имущество: право владения; право пользования (сервитут); право постоянного пользования земельным участком; право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эм-фитевзис); право застройки земельного участка (супер-фиций); право пользования недвижимым имуществом сроком более чем один год.

Однако, по мнению некоторых экспертов-юристов, определенный законом перечень таких прав неполон. Во-первых, отсутствуют упомянутые в Гражданском кодексе права хозяйственного ведения, оперативного управления, оперативного использования имущества. Во-вторых, в соответствии с законом держателем реестра назначен Госкомзем, администратором -Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе. Министр юстиции Александр Лавринович сообщил, что Минюст уже передал в Госкомзем реестр прав собственности, который он вел. Кроме того, предусмотрено, что данные реестра будут формироваться за счет данных региональных центров земельного кадастра и БТИ. Однако, по словам знатоков ситуации, весьма удивляет тот факт, что законом не предусмотрена интеграция госреестра с такими базами данных, как Единый реестр запрещений на отчуждение недвижимого имущества (приказ Минюста от 27.05.97 г. № 41/5), Госреестр сделок (постановление КМУ от 26.05.2004 г. № 671), Госреестр ипотек (постановление КМУ от 31.03.2004 г. № 410), Единый реестр залогов недвижимости (изменения к Закону "О залоге" от 21.10.97 г. № 583/97-ВР).

Гарантия от махинаций?

Однако общее впечатление от нововведения у профессионалов рынка недвижимости все же положительное. Госреестр вещных прав и их ограничений, по-видимому, станет способствовать прозрачности рынка недвижимости. Предприниматели смогут применять новые юридические конструкции, использование которых положительно отразится на ведении бизнеса. Кроме того, регистрация снижает риск операций с недвижимостью. Например, владелец квартиры сможет легко удовлетворить интерес ее потенциального покупателя, предоставив информацию из Госреестра, которая свидетельствует об отсутствии любых ограничений на отчуждение квартиры. В идеале информация реестра, как уже отмечалось, должна быть полным "юридическим паспортом" недвижимого имущества. Отметим, что в соответствии с законом такой "паспорт" могут получить только: владелец имущества, его наследники (правопреемники - для юрлиц) или лица, в пользу которых совершено ограничение, или другие субъекты вещного права, органы власти, если запрос сделан в связи с осуществлением ими своих полномочий.

Соломки подстелили

Стоит заметить, что в соответствии с законом право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, приобретенные согласно действующим нормативно-правовым актам до вступления в силу данного закона, признаются государством. Однако такие права все равно следует зарегистрировать в соответствии с новым порядком. Ведь закон предусматривает, что, во-первых, зарегистрированные вещные права и их ограничения имеют приоритет над незарегистрированными в случае спора относительно недвижимого имущества. Во-вторых, сделки по недвижимости совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с этим законом.

За регистрацию прав и ограничений придется уплатить пошлину, а за предоставление выдержек из Госреестра - платеж. Однако плата за перерегистрацию прав собственности на объекты недвижимости, которые были зарегистрированы в порядке, установленном решением органов исполнительной власти, не взимается.

Размеры, порядок уплаты и использование платежей за предоставленные Госреестром услуги устанавливаются Кабмином. Следовательно, пока трудно предположить, в какую сумму обойдется регистрация вещных прав, их ограничений или получение справки из реестра. Суммы платежей вносятся на отдельный счет местного органа госрегистрации и используются для обеспечения функционирования таких органов. Кроме того, часть платежей будет направляться в гарантийный фонд, из которого предполагается возмещать убытки, нанесенные владельцам вещных прав на недвижимость по вине органов регистрации.

Впрочем, никто не гарантирует, что владельцу вещных прав легко удастся доказать, что те или иные убытки нанесены по вине чиновника. С другой стороны, получается, что этой нормой законотворцы заранее создали "люфт" для соответствующих нарушений.

Три кита

В соответствии с законом госрегистрация прав (ограничений) проводится отделениями центра государственного земельного кадастра исключительно по местонахождению недвижимого имущества (или большей по площади его части). Для регистрации права собственности предоставляются кадастровый план земельного участка, данные технической инвентаризации зданий, вещные права, согласно которым подлежат регистрации документы, подтверждающие совершение сделок относительно таких объектов. По мнению экспертов, стоит обратить внимание на то, что закон не предусматривает отмену постановления КМУ о госрегистрации сделок от 26.05.2004 г. № 671. То есть, чтобы зарегистрировать, скажем, право владения на земельный участок с домом, нужно, во-первых, обратиться к нотариусу: заверить договор о приобретении имущества, а затем внести договор в реестр сделок. Во-вторых, обратиться в БТИ, в-третьих, в Центр земельного кадастра, который, помимо прочего, внесет право собственности в Госресстр. Отметим, что закон содержит норму, позволяющую регистрировать имущественные права как на отдельные объекты недвижимости (здания, сооружения, их части), так и на имущественные комплексы, как отдельно на землю и на здание, которое находится на этой земле, так и на землю вместе с сооружениями. Таким образом, становится возможным заключение одного соглашения относительно отчуждения имущественного комплекса, а не отдельная продажа земельного участка и всех размещенных на нем сооружений. Сейчас, чтобы продать имущественный комплекс, приходится заключать отдельные договоры относительно земли и зданий.

Принятие решения о регистрации вещных прав проводится в срок до 14 календарных дней со дня получения органом регистрации заявления и необходимых документов. В то же время моментом регистрации прав является момент внесения данных в реестр. Следовательно, регистрация может затянуться более чем на 14 дней, поскольку срок между принятием решения и внесением данных в реестр законом не установлен.

Регистрация ограничений вещных прав в соответствии с законом проводится на основании: договора залога (ипотеки) недвижимого имущества, постановления суда об обеспечении иска, решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, о признании владельца имущества банкротом, постановления о наложении ареста на имущество, запрещения на отчуждение недвижимого имущества нотариусом, других актов органов госвласти. Регистрация ограничений проводится в день получения соответствующих документов органом регистрации. Датой и временем регистрации ограничений считаются дата и время учета заявления в местном органе регистрации. Кроме того, закон предусматривает, что в случае регистрации ограничений относительно недвижимого имущества, право собственности на которое еще не зарегистрировано, владелец имущества обязан подать заявление о регистрации права собственности на такой объект. Следовательно, если на ваши вещные права на недвижимость установлено ограничение, вам в любом случае придется регистрировать эти права, поскольку инициатор ограничений с их регистрацией не замешкается.

Когда-то будет реестр...

Следует заметить, что быстрого ввода в действие Гос-реестра вещных прав на недвижимость и эффективной его работы, во всяком случае поначалу, ожидать не приходится. Прежде всего, это связано с назначением держателем реестра Гос-комзема вместо Минюста.

Кроме того, закон предусматривает, что на должность госрегистратора назначается лицо с высшим юробразованием, которое прошло стажировку в органах госрегистрации прав в течение шести месяцев, сдало квалификационный экзамен, получило свидетельство госрегистратора прав. Трудно представить, где сыщется такое количество (для каждого райцентра) специалистов. Даже норма закона, в соответствии с которой в течение года регистраторы могут назначаться без стажировки, не решает проблему, поскольку квалификация регистраторов, не имеющих опыта, может привести, скажем, к значительным расходам фонда гарантирования.

Не менее серьезной проблемой является недостаточная разветвленность сети региональных отделений Центра земельного кадастра. По словам руководителя этого ведомства Сергея Момотенко, сейчас центр насчитывает 27 филиалов во всех областях, Киеве и Севастополе, а ведь придется вводить регистраторов в каждом райцентре. Впрочем, закон предусматривает поэтапный ввод в действие госреестра с передачей информации БТИ местным органам регистрации по мере их готовности к работе. До создания единой системы органов регистрации регистрацию объектов недвижимости будет проводить БТИ. Поэтому можно предположить, что БТИ будет выполнять функцию регистраторов в течение длительного времени.

Максим РЫЛИК,

юрист адвокатской фирмы "Правис":

- Некоторые нормы закона представляются недостаточно проработанными. В частности, в соответствии с законом госрегистратору предоставляется право самостоятельно принимать решение относительно госрегистрации прав или отказа в такой регистрации. Действия госрегистратора, касающиеся госрегистрации, могут быть обжалованы только в суде, то есть можно говорить о том, что закон не предусматривает порядка административного обжалования. В то же время в статье 30 закона указано, что действия или бездеятельность госрегистратора могут быть обжалованы у руководства органов регистрации. Возникает вопрос: у руководства могут быть обжалованы действия госрегистратора, которые не касаются регистрации, или любые его действия? Ведь, по логике, все действия госрегистратора связаны с регистрацией прав на недвижимое имущество, другим он не занимается.

ДОСЬЕ

Согласно закону соответствующий раздел Государственного реестра прав содержит: дату и содержание заявления о госрегистрации вещных прав и их ограничений; кадастровый номер; данные о госрегистрации прав; данные о сделках относительно недвижимого имущества; данные технического состояния зданий, сооружений, их частей и кадастровый план земельного участка; данные об ограничении вещных прав в соответствии с договором или с решениями органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц в соответствии с законом и их содержание; сведения о лицах, имеющих полномочия на совершение сделок относительно недвижимого имущества; сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав и о платежах за предоставленные в установленном этим законом порядке выписки из Государственного реестра прав; информацию о предоставленных выписках из Государственного реестра прав; другие данные, являющиеся основанием, в соответствии с законом, для государственной регистрации прав.

На попередню сторінку